Акт прийому-передачі квартири при купівлі-продажу — зразок типового документа, умови приймання і реквізити

Придбання нерухомості відноситься до числа дорогих покупок, які відбуваються нечасто. Враховуючи, що рахунок йде на мільйони рублів, продавець і покупець намагаються максимально грамотно юридично підстрахуватися. Існує думка, що житло переходить до нового власника після укладення договору купівлі-продажу та державної реєстрації прав власності, але це не так. До тих пір, поки не підписаний спеціальний документ, обидві сторони не застраховані від неприємних сюрпризів.

Що таке акт прийому-передачі

Незалежно від умов придбання житла (у будівельної компанії або на вторинному ринку) необхідно зафіксувати точний час передачі нерухомості. Це вигідно і продавцю і покупцю, тому що рятує їх від зустрічних претензій з приводу пошкодження обробки або заборгованості за телефон в перехідний період. Акт прийому-передачі квартири (АППК) чітко фіксує:

• момент переходу нерухомості до нового власника,
• стан, в якому житло знаходиться на момент передачі (включаючи платежі за надання комунальних послуг, стаціонарний телефонний зв’язок та підключення до мережі Інтернет).

Цей документ використовується і на первинному, і на вторинному ринку житла. Для кожного з цих варіантів є особливості оформлення:

• В новобудові. Складається забудовником і доповнює договір пайової участі (ДДУ). Підписання АППК означає, що забудовник виконав усі свої обов’язки перед пайовиком і передає йому в користування житло належної якості. Особливістю документа є можливість покупця зафіксувати виявлені дефекти і недоробки, які будівельна компанія повинна усунути або запропонувати компенсацію. Іноді недоліки зазначаються в окремому оглядовому листі, який є додатком до основного документу.
• На вторинне житло. Оформлення АППК більш просте, ніж на «первинці». Часто тут відсутні претензії до якості, і завдання цього документа – показати, в якому стані передається квартира. Акт прийому-передачі квартири підписується після перевірки стану житла та звіряння рахунків за комунальні та інші послуги. Якщо при прийманні виявляються серйозні недоліки, то покупець має право включити до АППК вимогу про їх усунення. При відмові продавця від виправлення дефектів, питання вирішується в судовому порядку (аж до повернення продавцем отриманих коштів).

Для чого необхідний передавальний акт до договору купівлі-продажу

У відповідності з Цивільним кодексом (ЦК), до підписання передавального документа продавець продовжує нести ризики пошкодження або загибелі житла. Формально це зобов’язання буде зберігатися за ним і після вселення в житло нового правовласника при непідписаному АППК, тому в інтересах забудовника не затягувати з юридичним закріпленням відчуження нерухомості. Для покупця стимулом поставити підпис буде бажання швидше вступити в права власника житла. Теоретично обидві сторони зацікавлені в підписанні цього документа.

На практиці нерідкі випадки, коли забудовник з різних причин намагається не фіксувати в акті прийому-передачі квартири помічені недоліки. Коли одна із сторін відмовляється підписувати АППК, то відповідно до законодавства це кваліфікується як відмова від виконання зобов’язань за договором купівлі-продажу. Через суд продавця можуть оштрафувати, а житло – розкрити силовим способом. Якщо з боку покупця присутні необґрунтовані ухилення від підписання АППК, забудовник має право скласти документ в односторонньому порядку.

Умови передачі

В залежності від того, як здійснюється розрахунок за придбану нерухомість, АППК може підписуватися разом з договором купівлі-продажу, або після нього. Додатковою мірою захисту буде нотаріальне закріплення, але більш поширеним є спосіб оформлення в простій письмовій формі. Підписання АППК після його заповнення передбачає вручення господареві:

• ключів від житла;
• технічної документації на нерухомість;
• квитанцій про оплату послуг ЖКГ.

Підписуючи акт приймання-передачі квартири при купівлі, новий власник бере на себе і всі ризикові обставини, пов’язані з експлуатацією приміщення. У випадку пошкодження житла при пожежі або затоплення, покупець повністю сплачує вартість ремонту. При придбанні вторинного житла нерідкі ситуації, коли колишній господар не може вивезти свої речі відразу після підписання договору купівлі-продажу. Фіксація стану житла в АППК, після того, як він повністю звільнить приміщення, позбавить сторони від суперечок.

Нормативно-правове регулювання

За російським законодавством, перехід майна від одного власника до іншого є цивільно-правовою операцією. Її особливості розглядає ЦК:

• Загальним положенням купівлі-продажу присвячені статті ЦК. Там йдеться про особливості договору, відповідальності продавця та обов’язки сторін.
• Купівля-продаж нерухомості висвітлена у статтях ЦК. Вони розглядають визначення предмета в тексті договору, державну реєстрацію права власності, інші питання, що виникають при продажу житла. Стаття ЦК стверджує передачу нерухомості на підставі АППК (або аналогічного двостороннього документа, який підпишуть обидві сторони).

Правові наслідки прийому-передачі житлових приміщень

До тих пір, поки у жилого приміщення не з’явився покупець, тягар утримання житла лежить на забудовника – це відображено в Законі «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків». Стаття цього Закону говорить, що після придбання житла пайовиків, до нього переходять ризики випадкової загибелі або пошкодження приміщення. Найпоширенішими варіантами нанесення шкоди житлового приміщення є:

• пожежа;
• затоплення сусідами;
• стихійні лиха.

Будівельна компанія перестає нести відповідальність за знайдені або пошкодження з того моменту, як підписаний акт передачі квартири за договором купівлі-продажу. Виняток становлять тільки виявлені з часом приховані вади конструкції – подібна форма шкоди компенсується після судового процесу. Перехід відповідальності на ринку вторинного житла аналогічний «первинці». До підписання АППК витрати по відшкодуванню збитку несе колишній господар, після скріплення документа підписами всі ризики переходять новому власнику.

При придбанні житла на вторинному ринку, покупець звільняється від частини турбот щодо подальшого оформлення документів.

Покупцеві житла в новобудові належить отримати документи самостійно. І лише після завершення цих формальностей (вони займають близько місяця-двох), він може вважатися повноправним власником житла. Обов’язки по утриманню житла (оплати послуг комунікації та ЖКГ) виникають у нього відразу ж, як підписаний АПП. На переоформлення договорів обслуговування (з керуючою компанією, провайдером та ін) законом відводиться один тиждень.

Як правильно скласти акт прийому-передачі житлового приміщення

Якщо ви купуєте житло у забудовника, то у нього вже є типовий варіант АППК. Купуючи нерухомість на вторинному ринку, можна знайти зразок акту прийому-передачі квартири в Інтернеті. Але незалежно від ситуації, буде корисно звернутися за консультацією до юриста. Досвідчений фахівець допоможе вам уникнути багатьох «підводних каменів». Він ретельно вивчить документ, при необхідності доповнить його необхідними вставками і роз’яснить, ніж будуть невигідні для вас поточні формулювання при необхідності довести свою правоту перед продавцем.

Форма акта

Законодавство не визначає, в якому вигляді повинен складатися АППК, важливо, щоб він містив всю необхідну інформацію. Залежно від наявності/відсутності запевнення цей документ буває:

• простий письмовій форми – підійде для покупки на первинному ринку;
• з нотаріальним посвідченням – послужить додатковою підстраховкою при придбанні вторинного житла (але не є обов’язковою).

Зміст документа

Правильне складання акту прийому-передачі квартири передбачає фіксацію факту передачі житла і, при необхідності, стану, в якому знаходиться нерухомість. Сюди входять:

• Найменування документа, календарне число і місце складання.
• Дані сторін. Паспортні дані для громадян, реквізити та ІПН для організацій.
• Посилання на базовий договір купівлі-продажу (ДКП), до якого додається цей АППК.
• Адреса придбаного об’єкта.
• Коротка інформація про помешкання (кількість кімнат, площа, наявність балкона і ін).
• Інформацію про наявність/відсутність претензій по якості. Якщо у покупця є зауваження, потрібно конкретно вказати, у чому полягає дефект (виявлені вади можуть перераховуватися у спеціальному журналі або оглядовому листі).
• Речі, які знаходяться в приміщенні і стають власністю покупця (меблі, побутова техніка, предмети інтер’єру та ін).
• Документація, яка передається разом з АПП (оглядовий лист, журнал і ін) із зазначенням кількості сторінок.
• Підписи сторін.

При продажу житла на вторинному ринку, можлива ситуація, коли нерухомість була передана в оренду, і на момент продажу строк дії договору ще не закінчився. Згідно діючого законодавства, права орендаря (ціна і умови майнового найму) залишаються незмінними при зміні власника. У такій ситуації в АППК робиться запис про орендному договорі строк його дії.

Кількість примірників

За законом, окремий договір купівлі-продажу годиться, щоб зареєструвати права нового власника в Росреестре. Кожна сторона теж повинна мати по одному примірнику ДКП, тому мінімальна кількість передавальних актів для конкретного житла становить три штуки. Це число буде більше, якщо одну із сторін представляє кілька людей. Наприклад, якщо нерухомість набувають 2 фізичних особи, то тираж АВП = 1 шт. (Росреестр) + 1 шт. (продавцю) + 2 шт. (набувачам) = 4 примірники. Кожна із сторін може робити копії на свій розсуд.

Процедура підписання

При купівлі нерухомості у забудовника, строки прийому-передачі житла визначаються договором купівлі-продажу. Основні кроки при процедурі підписання АППК будуть наступні:

1. Продавець рекомендованим листом (або іншим допустимим за договором способом, наприклад, з допомогою SMS) інформує покупця про готовність передати приміщення. У цьому ж повідомленні встановлюється строк (якщо він не визначений, то це 7 робочих днів з моменту отримання повідомлення). Якщо покупець ухиляється від підписання АПП без поважних причин, то продавцю дозволяється передати майно в односторонньому порядку.
2. В залежності від форми фіксації передавального акта, запрошується нотаріус, або виконання процедури відбувається без нього.
3. Разом із представником забудовника покупець оглядає приміщення, відзначаючи всі дефекти й недоробки. У випадку неможливості їх усунення на місці, складається спеціальний журнал, оглядовий лист, або ж недоліки вписуються безпосередньо в акт прийому-передачі квартири.
4. Після того, як всі приміщення оглянуті з увагою і дефекти зафіксовані, сторони скріплюють АППК своїми підписами. З цього часу житло вважається переданим покупцю.
5. Після підписання документа, представник забудовника вручає клієнту ключі від приміщення, техдокументацію та квитанції за послуги ЖКГ.

Підписання АПП при купівлі житла на вторинному ринку відбувається за спрощеною схемою. Тут документально фіксуються не дефекти приміщення, а сам факт того, що житло було передано новому власнику, тому необхідність в оглядовому листі відсутня. Якщо при перевірці такого житла виявляються серйозні технічні дефекти або комунальна заборгованість, то для покупця буде вигідніше один з наступних варіантів:

• не підписувати АПП, поки не будуть усунуті дефекти або виплачена заборгованість;
• домогтися зниження початкової ціни за вирішення виниклих проблем.

Які документи передаються разом з актом приймання-передачі квартири

По завершенні купівлі житла у покупця повинен опинитися на руках пакет документів по проведеній операції. Бажано, щоб цей список приводився в самому АППК. Загальний перелік документів включає:

• договір купівлі-продажу нерухомості;
• розписка про отримання грошей (складається продає стороною при отриманні коштів);
• квитанції про оплату комунальних і телекомунікаційних послуг (бажано доповнені довідками про відсутність заборгованості);
• технічний паспорт (для вторинного ринку);
• АППК.

Реєстрація права власності

Закріплення прав власника на майно, що купується відбувається через звернення у службу державної реєстрації, кадастру і картографії. Для цього необхідно підготувати пакет документів:

• Заяву про реєстрацію;
• Документи, що посвідчують особу продавця та покупця;
• Договір купівлі-продажу;
• Акт прийому-передачі квартири (необов’язковий для деяких регіонів, наприклад, Московської області);
• Кадастровий паспорт (при наявності);
• Квитанцію про оплату держмита.

Є кілька способів подати документи. Це можна зробити:

• особисто (необхідне присутність продавця та покупця);
• через Багатофункціональний центр;
• відправивши поштою (із завіреним нотаріусом підписом заявника);
• на сайті;
• оформивши обслуговування з виїздом.

Акт прийому-передачі нерухомості при покупці квартири від забудовника

При покупці житла на первинці» АПП є додатком до договору пайової участі. Складанням акту прийому-передачі квартири займається будівельна компанія, і у багатьох регіонах цей документ не вимагається при реєстрації права власності на нерухомість. Особливістю АВП на первинному ринку є можливість реєстрації недоліків, які продавець зобов’язаний буде виправити (або компенсувати). При продажу на «вторинці» це не має особливого сенсу, так як, за замовчуванням, мова йде про те, що нерухомість не нова, і в ній допускаються окремі дефекти.

Обов’язкові реквізити документа

Законодавство не регламентує складові акту прийому-передачі квартири, тому цей документ може мати невеликі відмінності у різних будівельних компаній. Правильно складений АПП для «первинки» обов’язково повинен містити:

• Назву, дату складання.
• Інформація про продає і купує сторонах (у забудовника – офіційну назву та адресу, у пайовика – прізвище, ім’я, по батькові, паспортні дані).
• Відсилання до ДДУ, частиною якого є даний АППК.
• Адреса, за якою знаходиться продаване житло.
• Разова інформація про нерухомості (площа, кількість кімнат).
• Були претензії виявлені при огляді (цей пункт може оформлятися на окремому оглядовому листі).
• Підписи сторін.

Претензії до забудовника

В ході детального огляду нерухомості, покупець може виявити дефекти. До них відносяться:

• недостатня теплоізоляція приміщення, неутеплені стики стін;
• неправильна розводка каналізації;
• відсутність вентиляції;
• чорнова обробка замість чистової;
• відшарування штукатурки;
• зайва кривизна стін.

Усі дефекти, виявлені при огляді нерухомості, заносяться в АПП або окремий оглядовий лист. Юридично обидва способи рівноправні, але другий варіант переважніше при великій кількості недоліків. На наступному етапі необхідно вирішити, яким чином забудовник буде компенсувати знайдені вади.

Наслідки підписання акта з претензіями

Головне завдання АПП – фіксація стану приміщення на момент передачі. Поставивши підписи під документом, в якому наводиться перелік недоліків придбаної нерухомості, сторони погоджуються з тим, що клієнт приймає житло з певними дефектами. Фіксація недоробок передбачає, що будівельна компанія зобов’язана усунути їх самостійно або компенсувати витрати покупця на позбавлення від цих вад.

В особливо критичних випадках, коли дефекти несумісні з комфортним використанням житла (наприклад, розбитий склопакет на вікні), покупець може не підписувати АПП до тих пір, поки забудовник не виправить недоліки. Термін усунення недоліків не визначено юридично, але за аналогією із Законом «Про захист прав споживачів» це буде термін не більше 45 днів.

Як скласти акт приймання квартири на вторинному ринку

Складання АППК на вторинному ринку житла відбувається за спрощеною схемою, і призначене тільки для фіксації факту передачі. У цьому разі в акті прийому-передачі квартири не прописують недоліки (і не становлять оглядовий лист). При виявленні серйозних дефектів, які не могли бути виявлені відразу (наприклад, погана теплоізоляція стін, що виявляється тільки при настанні холодів), покупець має право вимагати від продавця усунення дефектів. Якщо вади не виправляються добровільно, новий власник має право подати в суд, посилаючись на АППК в якості доказу.

Опис стану квартири

Акт прийому-передачі квартири при купівлі на вторинному ринку схожий на «первинний» варіант більшістю пунктів, але за обсягом буває набагато менше. До обов’язкового змістом відноситься:

• Назва документа, дата складання.
• Прізвища, імена, по батькові та паспортні дані сторін.
• Відсилання до ДКП.
• Розташування житла, його короткий опис. Вказується адреса, поверх, кількість кімнат, загальна і житлова площа. Має значення проведений ремонт (якщо він був), наявність телекомунікацій, загальний стан конструктиву (квартирної коробки).
• Підписи сторін.

Характеристика та оцінка переданого майна

Квартира-вторинка може продаватися разом з речами. У АПП повинна бути опис всього майна, яке знаходиться в приміщенні на момент передачі. Сюди включають:

• Меблі (в тому числі вбудовані, яка виготовлена під габарити конкретного приміщення);
• Електропобутову техніку(в тому числі «встройку» – духова шафа, піч та ін);
• Предмети інтер’єру (наприклад, гардини або килими).

Перелік недоліків придбаної квартири

У деяких випадках має сенс фіксувати дефекти придбаної нерухомості (це можна зробити як в самому АПП, так і в доданому до нього оглядовому листі). Сюди можна віднести ситуації:

• Великої кількості вад, які можуть у підсумку знизити вартість нерухомості, що купується.
• Невизначеності з характером дефекту (наприклад, покупець вважає, що гідроізоляція санвузли ненадійна і легко затопити сусідів, а продавець стверджує протилежне).
• Майбутньої реконструкції житла, коли покупець хоче досконально зафіксувати поточний стан.

Термін звільнення квартири

Придбання житла на вторинному ринку в багатьох випадках передбачає, що приміщення зайнято колишніми господарями, і вони не можуть відразу ж звільнити його. Потрібно мати на увазі, що після підписання акту прийому-передачі квартири, пред’явити претензії не внесених у документ дефектів і комунальних платежів буде набагато складніше. Обидві сторони угоди повинні чітко розрізняти два терміни звільнення житла:

• Юридичний – його виникнення відбувається в момент зняття з реєстраційного обліку колишнього господаря після одержання авансу;
• Фактичний – безпосередній виїзд з приміщення.

Ці дві події можуть бути розділені тимчасовим інтервалом, який потрібно прописати в договорі купівлі-продажу (наприклад, що продавець остаточно з’їжджає через 7 днів після підписання ДКП). Для додаткової фінансової захисту купує боку туди ж можна внести умову, що частину вартості житла (10-15%) продавець отримає тільки після того, як сторони поставлять підписи під актом прийому-передачі квартири.

Відсутність одного з підписів сторін

Якщо продавець або покупець не хочуть підписувати акт прийому-передачі квартири, це означає незгоду з запропонованими умовами. Як правило, така ситуація виникає при відносинах забудовник-пайовик (на вторинному ринку, при не влаштовує покупця як квартири, справа просто не дійде до АППК). Має сенс розібрати кожну ситуацію окремо:

• Забудовник не хоче підписувати АППК. Це можливо у разі, якщо виявлені серйозні дефекти, що обіцяють великі витрати. Необґрунтоване затягування тягне за собою накладення на будівельну компанію штрафних санкцій – 1/300 ставки рефінансування НБУ від ціни нерухомості за кожен день прострочення.
• Пайовик ігнорує підписання АППК. Відсутність підпису покупця, не згодного з поточними умовами, буде на руку будівельної компанії. За законом, якщо пайовик два місяці не підписує цей документ, забудовник може зробити це в односторонньому порядку. В цьому випадку правильна стратегія покупця буде полягати у фіксації всіх дефектів в передавальному акті і скріплення його підписом з одночасним направленням претензії продавцю. У такій ситуації забудовнику нічого не залишається, як відразу виправити недоліки або погодитися на компенсацію.

Відео