Договір оренди квартири — зразок документа про наймання житлового приміщення: як правильно скласти

Щоб уникнути спірних питань між власником приміщення і квартирантом при здачі житла рекомендується укладати типовий договір оренди квартири. Папір має юридичну силу, навіть якщо складена самостійно та не завірена нотаріально. Орендна угода має складатися у відповідності з встановленими правилами і включати обов’язкові пункти.

Що таке договір оренди житла

Багато росіян сьогодні знімають житло через неможливість придбати власну нерухомість. Договір здачі квартири в оренду – це оплатне чи консенсуальних угоду. Полягає він між власником нерухомості і наймачем (фізична або юридична особа, яка бажає отримати об’єкт за певну плату). Предметом угоди може виступати тільки ізольоване приміщення, придатне для постійного проживання.

За певну орендну плату наймач користується нерухомістю протягом обумовленого терміну. Папір повинна містити обов’язкові пункти, передбачені законодавством РФ. Операція не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Підписати папір сторони можуть самостійно, без залучення юристів. За ініціативою будь-якої із сторін угода підлягає достроковому розірванню в досудовому або судовому порядку.

Між фізичними особами

При здачі житлових приміщень в оренду господар квартири може укласти договір з приватною особою, так і з підприємством. В кожному випадку є свої особливості. При складанні договору між власниками житла і фізичними особами на термін до 1 року вселення в приміщення третіх осіб на безоплатній основі не допускається. Розмір оплати оренди квартири при цьому не є істотною умовою угоди.

Всі особи, які проживатимуть на території після підписання паперів, крім дітей до 14 років, вказуються в документі. Якщо цього зразу не зробили, то за згодою орендодавця мешканці можуть бути вселені пізніше. Площа, яка припадає на кожного проживаючого, повинна відповідати законодавчим нормам. Що стосується неповнолітніх, то для них дотримання цих правил необов’язково.

Між фізичною та юридичною особою

Якщо договір оренди квартири укладається з підприємством, то слід дотримати певні нюанси. Згідно з російським законодавством, при комерційному наймі нерухомості орендар може використовувати її тільки для тимчасового проживання співробітників компанії. Квартиранти повинні забезпечити збереження майна власника. Реконструювати квартиру орендарі можуть лише за письмовою угодою від господаря.

Навіщо потрібен договір на оренду квартири

Деякі росіяни досі нехтують правовими нормами і воліють обходитися без офіційного оформлення оренди, суборенди або найму. Однак у цьому випадку сторони угоди піддають себе невиправданому ризику. Якщо квартиронаймачі використовують житлове приміщення без офіційного документа, то власник може у будь-який момент виселити їх до закінчення терміну дії угоди, не повернувши сплачену раніше передоплату. Крім того, можуть виникнути суперечки щодо вартості проживання орендарів.

Відсутність офіційної папери несе ризик і для власника квартири:

  1. Недобросовісні квартиранти можуть нехтувати правилами користування житлом.
  2. Власник квартири не зможе відсудити борги за несплату комунальних платежів і оренду.
  3. Відшкодування втраченого майна або викраденого майна власника (меблі, побутова техніка, посуд) без цього документа стане неможливим.
  4. Поліція не прийме заяву при проблемах з мешканцями, якщо немає офіційного акту здачі квартири.
  5. При нанесенні квартирантами шкоди сусідам (пожежа, повінь тощо) відшкодовувати все доведеться власнику.

Правове регулювання питання

Питання оренди житлової нерухомості контролюються Цивільним кодексом. Довгострокові угоди підлягають державній реєстрації, перевірити яку можна на сайті Росреестра. Процес оформлення угод залежить від того, хто виступає в якості орендаря. При здачі нерухомості фізичній особі укладають договір найму. Якщо ж квартиронаймачем є юридична особа, то укладають договір оренди. Особливості оформлення цієї угоди відображені у розділі № 34 Цивільного кодексу.

Як здати квартиру в оренду правильно

Перш ніж здати власну житлоплощу квартирантам, рекомендується її застрахувати. На що здається в оренду житло діють більш високі коефіцієнти страховок. У деяких випадках власнику житла потрібно отримати письмову згоду в інших правовласників, сусідів, муніципалітету: при здачі кімнати в комуналці, частини квартири, неприватизованій нерухомості.

Після того, як всі питання з власністю врегульовані, потрібно знайти орендарів. Для цього можна скористатися допомогою посередників або подати оголошення (бажано з фото). Питання внесення платежів квартирантом, відшкодування завданої шкоди, дати розірвання угоди, вирішуються сторонами додаткових угод при особистій бесіді і обов’язково відображаються в офіційному документі. Майно орендодавця передається наймачеві за актом прийому-передачі квартири після реєстрації угоди.

Типовий бланк договору оренди квартири між фізичними особами

Дану папір можна скласти самостійно, скачати бланк в інтернеті і роздрукувати, або скористатися послугами фахівців. Зразок договору оренди квартири без праці можна знайти на сайтах ріелторських компаній. Типове угоду з приватною особою містить інформацію про:

  • нерухомості, що передається в оренду;
  • умови проживання громадянина;
  • розмірі орендної плати;
  • обставин, за яких сторони можуть розірвати цей договір.

У яких випадках краще звернутися до юриста

Договір оренди квартири не входить до числа складних документів. Будь-який грамотний чоловік без праці впорається з складанням угоди, якщо вивчити правові моменти і зразки в інтернеті. Однак у деяких випадках оформити угоду краще з допомогою професійного юриста. Підстави для цього можуть бути наступні:

  • сумніви у наявності в орендодавця прав на здачу житла;
  • агентство, через яке укладається угода, що не викликає довіри;
  • значна відмінність суми платежу за оренду в місяць від аналогічних пропозицій.

Що зобов’язаний утримувати документ

Дуже важливо правильно скласти документ, не втративши обов’язкових пунктів. Договір оренди квартири повинен містити інформацію про нерухомість і осіб, що беруть участь в угоді. Крім того, папір повинна відображати термін дії угоди та конкретну дату, коли мешканець повинен звільнити приміщення (при короткостроковій оренді). Важливо зазначити, хто буде оплачувати комунальні послуги, якими правами володіють боку, розмір щомісячної оплати. Кожен учасник угоди отримує на руки власний примірник документа.

Істотні умови договору оренди

Багато сучасні росіяни віддають перевагу наймання житла, тому договору арени складаються часто, у відповідності зі стандартними вимогами оформлення за шаблоном. Важливо, щоб документ містив істотні умови, без яких угода не вважається укладеною за законом. До них відноситься наступне:

  • Інформація про осіб сторін.
  • Паспортні дані учасників угоди.
  • Предмет договору.
  • Ознаки майна, яке передає орендарю власник, що дозволяють однозначно визначити вид об’єкта.
  • Розмір орендної плати (якщо договір укладено без цього пункту, то це документ про передачу нерухомості в безоплатне користування).

Обов’язкові розділи

Критерії заповнення цього документа не вказані в Цивільному кодексі, проте певні правила структурування важливо дотримуватися. Угода повинна включати наступні розділи:

  1. Преамбула. Тут потрібно вказати найменування документа, місце укладання угоди, реквізити сторін.
  2. Предмет договору. Пункт включає характеристику передається наймачеві приміщення: адреса, площа, кадастровий номер, правовстановлюючі документи на власність.
  3. Розмір щомісячного платежу за житло.
  4. Права та обов’язки наймача і власника.
  5. Відповідальність сторін.
  6. Термін дії угоди.
  7. Реквізити та підписи власника і наймача. Тут варто максимально детально описати сторони угоди: вказати паспортні дані, адреса постійної реєстрації. Для юридичних осіб – ІПН, ОГРН, БИК та інші наявні реквізити. Рекомендується також додати копії документів до угоди.

Термін дії договору здачі квартири в оренду

Сьогодні зняття квартир оформляється одним з наступних способів:

  • укладення довгострокових договорів (від 1 року);
  • укладання короткострокових договорів (до 12 місяців).

Класифікація пояснюється наступними обставинами:

  1. Якщо документ складено без інформації про терміни припинення оренди, то автоматично визнається укладеним на 5 років. Перш ніж розірвати угоду і повернути орендодавцю ключі, квартиранту потрібно в письмовій формі сповістити господаря житлоплощі про свої наміри, не менше, ніж за 3 місяці.
  2. Довгостроковий договір оренди квартири підлягає державній реєстрації в Росреестре.
  3. При складанні короткострокових договорів правила, що стосуються ремонту житла, не діють, адже за 12 місяців потреба в цьому може не з’явитися.

Особливості оформлення оренди житла на тривалий час

Довгострокові договори оренди квартир мають наступні особливості:

  • квартирант має право продовжити оренду;
  • за згодою власника частину приміщення можна здавати в піднайм;
  • допускається вселення тимчасових жильців на строк до півроку.

Короткострокові угоди не дають квартирантам описані вище права. Якщо мешканець вчасно платив за житлоплощу, не порушував умови угоди, не зіпсував майно власника при використанні, він може продовжити договір. Орендодавець має право відмовити, за умови, що він не стане здавати свою квартиру іншим людям протягом 12 місяців. В іншому випадку попередній мешканець має право звернутися в суд з вимогою відшкодувати збитки, понесені ним через неотримання на новий термін квартири.

Права та обов’язки

Після того, як складається акт прийому-передачі житла і підписуються папери, у кожної із сторін виникають певні зобов’язання і права. Орендодавець зобов’язується надати орендарю придатне для проживання приміщення. Якщо квартирант виявить недоліки, про які він раніше не знав, допускається вимога зниження орендної плати, виправлення цих недоліків, відшкодування витрат на усунення дефектів.

Орендар зобов’язується своєчасно оплачувати проживання, використовувати приміщення лише в якості житла, стежити за збереженням майна власника. Якщо довгостроковий договір, то квартирант має право здавати квартиру за договором піднайму з дозволу власника. На термін до півроку можна пускати тимчасових жильців на безоплатній основі. Власник має право заборонити вселення третіх осіб, якщо квартира не володіє потрібною для цього площею.

Відповідальність сторін

Законодавство передбачає для кожної сторони відповідальність. Власник об’єкта нерухомості відповідає тільки за передачу житла в належному стані, звільненого від обтяжень, орендарю. Наймач несе відповідальність за:

  • схоронність приміщення;
  • використання житла не за призначенням;
  • своєчасну оплату;
  • дії осіб, які проживають разом з наймачем.

Залежно від допущеного порушення форма відповідальності відрізняється. Власник має право розірвати угоду і вимагати відшкодування заподіяної шкоди через суд. Незалежно від того, квартирант допустив порушення або тимчасові мешканці, збитки оплачує орендар. Якщо наймач допустив прострочення платежу, то власник має право на стягнення відсотків, які нараховуються за ставкою Центробанку за кожен день.

Дострокове розірвання орендного договору

Угода являє собою угоду двох сторін, яка може бути розірвана достроково з ініціативи будь-якого учасника. Власник може розірвати її і вимагати наймача звільнити квартиру, якщо:

  • стан орендованого майна псується;
  • затримується оплата більше двох разів поспіль;
  • допущені суттєві порушення при використанні приміщення;
  • наймач відмовляється виконувати свої зобов’язання.

Підстави для розірвання угоди квартирантом можуть бути наступні:

  • житло непридатне для користування з незалежних від мешканця причин;
  • власник відмовляється проводити капітальний ремонт;
  • власник не передає наймачеві житло або створює перешкоди для його використання;
  • виявлені дефекти, про які раніше наймач не знав.

Відео