Як здати свою квартиру в оренду з вигодою? Як визначити щомісячну вартість оренди квартири

Як визначити щомісячну вартість оренди квартири, для вигідної здачі житла

Ясна річ, що при здачі житла в оренду не хочеться продешевити, однак завищена ціна може відлякати потенційних орендарів. Що робити для того, щоб визначити оптимальну ціну?

По-перше, необхідний аналіз ринку найманого житла і його цін на поточний момент. Ціна на будь-якому ринку формується в залежності від рівня попиту та пропозиції. Крім цього, існує ще кілька факторів, які можуть вплинути на ціну:

  • район, в якому розташована квартира;
  • кількість кімнат;
  • наявність ремонту і загальний стан квартири;
  • наявність у квартирі меблів і побутової техніки, стан і рівень меблів і техніки;
  • транспортна розв’язка в районі біля будинку, де розташована квартира;
  • поверх будинку, на якому розташована квартира;
  • рік будівництва будинку, а також його тип та технічні характеристики;
  • впорядкованість і інфраструктура району, в якому розташована квартира;
  • підключення телефону та інтернету в квартирі
  • термін оренди житла, а також розміри застави.

Краще всього, якщо оцінку квартири буде проводити фахівець, який має всі необхідні знання ринку та особливостей ціноутворення в сфері нерухомості.

Підготовчий етап

Після того, як ви зібрали необхідні документи і визначилися з ціною на що здається в оренду квартиру, необхідно підготувати власне квартиру, що допоможе її швидше здати в оренду. Обов’язково необхідно розібрати всі комори і максимально очистити від речей, які не потрібні вам, а також не потрібні орендарю.

Не потрібно залишати в ній цінних речей. Вся побутова техніка повинна бути в справному стані, повинна бути справна електропроводка, сантехніка, електроплита і так далі.

Потрібно провести генеральне прибирання, адже погодьтеся, що чисту, охайну квартиру приємніше зняти, ніж брудну і недоглянуту.

Ремонт квартири, стан меблів

Одними з найважливіших параметрів, які визначають вартість орендної плати за квартиру — це наявність ремонту і стан меблів, наявність побутової техніки і так далі.

Переживати не потрібно, якщо немає коштів провести найпростіший косметичний ремонт, тому що на кожен товар є свій покупець. Навіть просту квартирку з ремонтом двадцятирічної давності, давньої меблями, а то і взагалі без неї, можна здати при бажанні.

І в новобудові без меблів також знайдуться бажаючі проживати, які поставлять свій меблі та техніку. Звичайно, з одного боку це добре, оскільки позбавляє від додаткових турбот. Однак від цього постраждає ціна оренди. Тому варто співвіднести ваші можливості з вашими бажаннями і запропонувати найкращий варіант з усіх можливих.

Шукаємо наймача правильно

Отже, ви визначилися з ціною оренди, підготували всі необхідні документи і саму квартиру до найму. Тепер пора переходити до активного пошуку орендарів і тут є маса тонкощів. Рішення про те, буде чи не буде мешкати даний чоловік у вашій квартирі в будь-якому випадку тільки за вами, проте фахівці дають декілька порад на цей рахунок:

  • Обов’язковою умовою, що закріплює права і обов’язки орендодавця і орендаря, повинен бути договір найму. Договір багато в чому регулює відносини орендодавця і орендаря, а в разі виникнення спірних моментів, буде гарантом захисту ваших прав. Однак для цього в договорі мають бути зафіксовані всі нюанси, інакше ваша здача житла в оренду ризикує перетворитися на благодійність. Усні домовленості звичайно гарні, проте їх легко можна порушити, а ось зафіксовані в договорі домовленості будуть у випадку судових розглядів гарним підставою для претензій.
  • Фахівці радять не публікувати свої прямі телефони в ЗМІ, так як це може залучити різноманітних шахраїв.
  • Скористайтеся послугами агентства нерухомості. По-перше, це значно прискорить здачу житла в оренду, по-друге, послуги агенції вам оплачувати не потрібно, оскільки виплата комісійних лежить на арендонанимателе.
  • Якщо ви не знаєте як скласти самостійно договір найму, варто звернутися до фахівців. Допомогти вам може агентство нерухомості або консультацію в юриста з цього питання.

Залежно від рівня і класу здається в оренду житла та його вартості, пошук наймачів може зайняти до декількох тижнів. Бюджетні та середні за співвідношенням ціна/якість варіанти можуть здаватися протягом кількох годин.

Ризики

Звичайно, повністю позбутися ризику неможливо. Завжди є і буде навіть невелика ймовірність негативних наслідків, однак якщо є можливість убезпечити себе від цих ризиків, то чому б не скористатися нею.

Самим основним гарантом того, що вам не піднесуть сюрприз « — це грамотно складений договір найму, який регулює відносини між наймачем житла і його орендодавцем. Правильно складений договір найму повинен захищати інтереси як наймача, так і орендодавця, тобто ваші. У ньому повинні бути чітко дотримані всі вимоги Цивільного Кодексу РФ.

Другим документом, який покликаний врегулювати відносини орендатора і орендодавця — це Акт прийому-передачі квартири. У ньому описано все, що здавалося в оренду разом з квартирою, стан квартири і її технічних вузлів, меблів, показники лічильників і так далі. Такий документ краще приготувати заздалегідь, що б заощадити час при здачі об’єкта в оренду, а при підписанні — тільки перевіряти викладене в Акті.

Застава — це відмінний варіант захисту від певного роду ризиків. Зазвичай заставу дорівнює розміру місячної плати за житло і сприймається як оплата за останній місяць. В цьому випадку у вас є гарантія того, що наймач не придумає з’їхати з квартири без попередження заздалегідь.

Варто застрахувати квартиру, так як іноді збиток повністю покрити не вдається. Також є ризики затоплення або пожежі. Тому страховка все ж таки має сенс.

Перевіряти чи не перевіряти?

Для того, що б у ваших відносинах з орендарями не виникало гострих кутів, потрібно розуміти як себе вести. З одного боку — не варто «діставати» квартирантів, з іншого боку — контроль з вашого боку необхідний.

Не потрібно відвідувати дуже часто квартиру з перевірками. Краще буде, якщо ви будете забирати плату самостійно раз на місяць, і це буде чудовим шансом для перевірки стану квартири, контролю всіх, хто проживає у ній. Однак буде правильно попередити про візит заздалегідь. Проконтролювати немає в квартирі сторонніх людей можна під час відвідування або поцікавившись у сусідів.

Потрібно чітко дотримуватися пункти договору — не можна підвищувати орендну плату, якщо це прописано в договорі, ви не можете виселити мешканців з квартири, якщо в цьому немає гострої необхідності, так як в цьому випадку ви зобов’язані знайти житло вашому наймачеві.

До вибору мешканців потрібно підходити дуже педантично, хоча повністю захистити від непорядності це не може.

Як продовжити договір найму

Після закінчення строку дії договору найму можливо його продовження. Для цього достатньо скласти Акт продовження, в якому прописується або згоду зі старими умовами, або вказуються нові.

Домовитися про продовження договору потрібно заздалегідь, краще всього за місяць до закінчення терміну дії старого договору. Як варіант можна звернутися до юристів або фахівцям з агентства нерухомості.

Податки

Оподаткування власника житла — питання делікатне, але важливий. Згідно чинного законодавства людина, яка здає житло в оренду (а саме його власник) повинен виплачувати до бюджету прибутковий податок у розмірі 13% від суми доходу. Це розмір стосується вас, якщо ви дієте як фізична особа.

Для індивідуальних підприємців діє спрощена схема оподаткування, а саме:

  • або 6% від суми доходу
  • або 15% від суми прибутку (доходи мінус витрати).

У РФ можна зареєструватися як індивідуальний підприємець будь-якій фізичній особі, яка є резидентом РФ і не є держслужбовцем. До того ж якщо ви здаєте більше, ніж одну квартиру, вам обов’язково доведеться оформитися приватним підприємцем.

Якщо ви є нерезидентом РФ, тобто проживаєте менше, ніж 183 дні у році на території РФ, то сума податку з доходів, отриманих від здачі квартири в оренду, складе 30% від загальної суми доходів. Цей пункт діє і для громадян РФ, які проживають в іншій країні, і для іноземних громадян.

Хто може бути наймодавцем

Відповідно до законодавства РФ, а саме ГК РФ, прописані права власника квартири, тобто житлового приміщення. Саме власник квартири може здавати її в оренду. Як варіант — його довірена особа, у якого є всі повноваження здавати квартиру в оренду і укладати з ними договір найму.

В залежності від того, хто є власником житла можливо кілька варіантів пакету необхідних документів для укладення договору найму:

  • якщо ви є одноосібним власником квартири, то і вирішувати як саме їм розпоряджатися теж вам. У тому числі ви можете здати його в оренду;
  • якщо житлом ви володієте не одноосібно, а крім вас є ще власники квартири, то в цьому випадку можливі два варіанти здачі житла в оренду. Перший варіант передбачає особисту присутність всіх власників квартири при підписанні договору найму, що свідчить про їх згоду на здачу квартири в найм. Другий варіант — це наявність у вас засвідченої у нотаріуса довіреність, за якою співвласники виражають згоду на здачу в оренду квартири;
  • якщо власником квартири є комунальні служби, то вам потрібно буде підписувати договір піднайму, а для цього потрібна згода фактичного власника житла в письмовому вигляді, а також згода громадян, які проживають у квартирі;
  • важливий нюанс: якщо співвласником квартири є неповнолітня дитина, то здати квартиру в оренду можна тільки з дозволу РАНО;
  • виступати довіреною особою при підписанні договору найму можуть тільки ті фізичні або юридичні особи, які надають засвідчену нотаріально і складену відповідним чином довіреність. При цьому для підписання договору найму не є підставою родинні зв’язки і довіреність необхідна і в цьому випадку.