Інвестиції в нерухомість — як вигідного вкласти гроші в покупку або будівництво

Інвестицією вважається вкладення грошей для отримання додаткового доходу. Покупка квартири, в якій ви плануєте жити, не є вкладенням. Купівля автомобіля для роботи в таксі — це придбання основних засобів для бізнесу. Розуміння відмінності активу і пасиву відноситься до основних принципів інвестування. Інвестиції в нерухомість надають можливість вкладення грошей і одержання доходу або за рахунок зростання вартості об’єкта, або за рахунок здачі майна в оренду.

Що означає інвестування в нерухомість

Придбання об’єктів нерухомого майна з метою перепродажу або здачі в оренду називається інвестуванням. У загальному розумінні, пасив – це все, що витягає гроші з вашої кишені, активи – майно, що приносить вам дохід. Процес інвестування в нерухомість – це створення активів. Придбана дохідна нерухомість в змозі приносити прибуток протягом тривалого часу.

Треба розуміти різницю між внеском в банки і нерухомість. У першому випадку від вас вимагається лише фінансову участь. У роботі з нерухомим майном потрібно повне занурення в цю тему. В ідеальному випадку купується квартира здається в довготривалу оренду акуратного і порядній наймачеві. У реальному житті орендарі не сильно піклуються про знімному житло або офісі. Рідко зустрічаються орендарі магазинів, роблять ремонти за свій рахунок.

Чи варто інвестувати в нерухомість

Вкладення в банківські вклади приносять пасивний дохід тільки у вигляді річної процентної ставки. Купівля золота або дорогоцінних металів виправдана при зростанні їх вартості. Інвестиції в нерухомість дають дохід і за рахунок зростання вартості, і пасивний дохід від здачі в оренду. Купуючи об’єкти нерухомого майна, є варіанти зміни первісного їх виду для максимального збільшення доходу. Купуючи багатокімнатну квартиру або будинок, його реконструюють в кілька квартир-студій. Здаючи окремі квартири в оренду, дохід зростає.

Великою перевагою бізнесу на нерухоме майно є те, що рано чи пізно ваші вкладення окупляться. При продажі житла в новобудовах термін окупності складає 1-2 роки, для готелів – 5-7 років, комерційна 6-10 років. Малі архітектурні форми при здачі в оренду окупаються за термін менше 1 року. Після цього всі отримані гроші стають вашим доходом і за вирахуванням податків та невеликих затрат на ремонти утворюють чистий прибуток.

Плюси і мінуси

У різних способах вкладення вільних грошових коштів є свої плюси і мінуси. Інвестування в нерухоме майно передбачає кілька способів або стратегій реалізації проекту. Після покупки та ремонту об’єкта інвестицій, на період пошуку покупця і продажу, є можливість здавати в оренду і отримувати додатковий дохід. До мінусів варто віднести можливість зниження ціни продажу і оренди в періоди криз, а також необхідність додаткових фінансових витрат на ремонти і реконструкцію.

У яку нерухомість вигідно вкладати гроші

Вибір інвестиційної нерухомості залежить від ваших фінансових ресурсів на старті проекту, цілей і стратегії реалізації своїх планів. При мінімальних вкладеннях розгляньте щомісячну оренду квартир для здачі в подобову суборенду. Для здачі в оренду має сенс купувати недорогі одно — і двокімнатні квартири в різних районах міста. Розташовуючи достатніми грошовими коштами, інвестуйте в комерційні об’єкти. Купуючи торговельні або офісні приміщення в приватну власність, ви отримуєте активи, здатні приносити пасивний дохід на тривалий термін.

Інвестиції в будівництво житлової нерухомості

Побудувати житловий будинок дешевше, ніж його купувати. Вибір цього варіанта інвестиції в нерухомість кращий для тих, хто розбирається в проектній документації, в земельних питаннях, будівельних нормах і правилах отримання дозволів, оформлення та затвердження проектів, звітної документації та податкових деклараціях. Інвестиції в будівництво житлового нерухомого майна в особливо актуальні для курортних районів. Великий наплив відпочиваючих у літній період значно підвищує ціни на оренду житла і приносить високий дохід.

Вартість квартири у зданому в експлуатацію будинку на 30-40% вище її вартості на етапі будівництва. Це викликає інтерес до будівництва житлових комплексів у будівельних компаній. По такому шляху має можливість піти інвестор. В об’єкті є можливість придбати квартири за договорами купівлі-продажу або пайової участі у будівництві. Девелопери і власники споруджуваних об’єктів створюють пайові інвестиційні фонди для масового залучення інвесторів у свій бізнес або в конкретні проекти.

Інвестування в новобудови

Варіант інвестицій в купівлю квартир в новобудовах цікавий з точки зору невеликих початкових витрат і щомісячних виплат. Визначтеся на старті свого проекту з готівковою сумою грошей для першого внеску і можливостями щомісячних виплат за договором пайової участі в будівництві. Це дозволить вибрати варіант покупки, місце розташування об’єкта будівництва та забудовника. На етапі початку будівництва вкласти гроші в нерухомість легше. Дуже часто банки пропонують спільні з забудовниками привабливі програми.

Інвестиції в комерційну нерухомість

До комерційної належать нежитлові об’єкти — готелі, торгові і офісні будівлі, приміщення виробничого, сільськогосподарського призначення та транспортної інфраструктури. Наступною стадією, після визначення цілей інвестування та вибору стратегії її здійснення, проводиться дослідження вибраного вами сектора ринку нерухомості. Слід враховувати попит і пропозицію аналогічних об’єктів в регіоні інвестицій та перспективи їх розвитку на найближчі кілька років і більш далеку перспективу.

Придбання земельної ділянки у власність

Інвестиційна привабливість земельних ділянок безпосередньо залежить від їх цільового призначення. При зростанні попиту і ціни, ці ділянки можуть бути перепродані через деякий час з доходом. У разі подальшого будівництва на цих ділянках житлових або комерційних об’єктів, вартість землі зросте і буде включена в загальну вартість об’єкта. Розгляньте можливості придбати дешеві будинку під знесення із земельними ділянками. Їх розташування з урахуванням перепрофілювання і спорудження нового об’єкта принесе дохід.

Інвестиції в зарубіжну нерухомість

Інвестиції в нерухомість не варто обмежувати своїм місцем проживання. Необхідно добре вивчити райони або країни, в яких ви розглядаєте для себе можливість вести бізнес. Купуючи закордонні об’єкти з метою інвестицій та отримання доходу, слід розібратися у майновому та податковому законодавстві країни. У багатьох країнах заборонена купівля землі та нерухомості іноземцям. Отримати максимум інформації з цих питань допоможуть сайти, що пропонують зарубіжну або готовий бізнес за кордоном.

Піфи нерухомості

Якщо ви хочете отримувати пасивний дохід від вкладень в нерухомість, але не розбираєтеся в цьому питанні або мало грошей для початку власного проекту, розгляньте варіанти вкладень у пайові інвестиційні фонди. Завдання Піфу забезпечити пайовикам прибутковість вище прибутку від депозитних банківських програм. Фонд управляється компанією, що Управляє, яка, реалізуючи свій інвестиційний план, створює портфель. Дуже часто ПІФ створюється для реалізації квартир власного забудовника з метою отримання прибутку від продажу.

Інвестиції в оренду нерухомості

Оренда нерухомості — самий простий і зрозумілий вид вкладень. Завдання стоїть у здачі в оренду житла за ціною вище вашої оплачуваної орендної плати. Вирішується вона кількома шляхами. При інвестиції в житло з оплатою орендної плати помісячно, є можливість здавати її в оренду подобово або погодинно. Орендуючи цілісні майнові комплекси комерційного призначення, дохід виникає при здачі окремих офісів, складів, цехів або магазинів кільком орендарям, і надання їм додаткових послуг.

Як інвестувати в нерухомість

Робота з інвестицій починається зі збору інформації про запропонованих об’єктах. Для зниження витрат на покупку або оренду необхідно навчитися відрізняти оголошення в пресі та на спеціалізованих інтернет-майданчиках власників і посередників. Наступним кроком потрібно оцінка конкурентних пропозицій в обраному сегменті. При погодинної або подобової оренди необхідно порівняти ціни конкурентів і запропонувати додаткові бонуси перспективному клієнтові з метою залучити в свій бізнес нових орендарів.

Без стартового капіталу

Інвестиція передбачає вкладення грошових коштів. При їх відсутності діапазон можливостей отримання доходу зводиться до орендних операцій в житловому секторі. Для створення початкового капіталу потрібно здати в оренду квартиру або продати своє майно. На виручені гроші взяти в оренду квартиру із щомісячною оплатою. Швидкий заробіток можливий, якщо розділити її на дві або три окремі кімнати, які здавати подобово і погодинно.

При малому капіталі

Невеликий стартовий капітал дозволить почати вкладення в нерухомість з придбання квартири у забудовників на ранніх етапах будівництва. Якщо готівкових грошей вистачає на початковий платіж по іпотеці вибраного об’єкта, купуєте нерухоме майно у власність і здаєте в оренду. Для збільшення ефективності інвестиції від вас буде потрібно активне залучення в цей процес. Подобова або погодинна оренда вимагає постійного спілкування з клієнтами, додаткових витрат на прибирання приміщень.

Де взяти гроші на інвестиції

Існує можливість отримати кредит під заставу наявного нерухомого майна. Якщо ви володієте квартирою або будинком, який підійде банку у якості забезпечення за кредитом, вам видадуть позику без довідки про дохід. Будинки, заміські дачі, котеджі та земельні ділянки, які не використовуються, можуть бути продані, а отримані кошти спрямовані в інвестиційну сферу. Розгляньте варіанти покупки в іпотеку приміщень на вторинному ринку з низькою оціночною вартістю з перспективою облаштування та реконструкції.

Етапи інвестування

Різноманіття способів отримання доходу від інвестиції в нерухомість не змінює стандартну схему організації інвестиційного процесу. Основними етапами роботи в цьому напрямку є:

  • визначення короткострокової і довгострокової мети;
  • вибір стратегії реалізації ваших планів;
  • аналіз ринку в обраному районі;
  • вибір об’єкта інвестицій;
  • підготовка і укладення контракту на купівлю або оренду об’єкта;
  • управління проектом включає ремонт, реконструкцію, здачу в суборенду або продаж об’єкта;
  • реінвестування отриманого прибутку в нові проекти.

Оцінка інвестицій в нерухомість

Основна мета інвестиції в нерухомість — отримати дохід. Для вибору об’єкта інвестування необхідно оцінити ефективність проекту. Ця оцінка складається з оціночної вартості об’єкта і балансу дохідної та видаткової частин. Вартість оцінюється за трьома показниками: витратному, прибуткового і порівняльного. Витратна оцінка показує суму витрат на створення аналогічного об’єкта з нуля, дохідна показує перспективність генерації інвестиційним проектом прибутку, а порівняльна – розкид цін з аналогічними об’єктами.

Ці показники в різній пропорції впливають на ринкову вартість інвестиційного нерухомого майна. Витратної частини відповідає 42%, дохідної – 30%, а порівняльною – 28% повної вартості. Для попередньої оцінки рекомендується визначити кожну складову і обчислити оціночну вартість об’єкта. Для торгових приміщень існує пряма залежність доходу від ефективної робочої площі магазину.

Ефективність інвестицій

Різниця між доходами від проекту і витратами на його здійснення покаже ефективність інвестиції. Для оцінки цього показника необхідний бізнес-план проекту на кілька років. Цей план відображає всі витрати на придбання, ремонт, здавання в оренду або продаж, податки та інші витрати. У дохідній частині вказується сума всіх надходжень від реалізації проекту. Результуючу ефективність необхідно порівняти з іншими варіантами інвестицій. Для порівняння варто провести розрахунок доходу від рівного витрат вкладу у депозитні програми банку на такому ж періоді.

Існуючі методи розрахунку ефективності вкладень повинні бути доповнені суб’єктивними оцінками інвестора. Знадобиться глибоке вивчення надійних способів отримання прибутку в цій сфері. Не найпоширеніші і популярні сегменти цього ринку в залежності від регіональних або сезонних умов можуть приносити дохід. Дорога інвестиційна нерухомість в періоди гострих кризових процесів втрачає ціну, і ціна стає прийнятною для покупки. Не завжди варто робити відомі дії. Слід знайти і використовувати на практиці власні рішення.

Особливості і джерела ризиків інвестування в нерухомість

Інвестицій в нерухомість, як і всіх бізнес-процесів, властиві систематичні, несистематичні та випадкові ризики. Систематичні ризики обумовлені природою ринку і впливом на ліквідність об’єктів маси факторів, таких як податкове законодавство, демографічна ситуація в місті, конкуренція. До несистематичним відносять специфіку різних об’єктів і особливості регіонів. Випадковими вважаються кризові періоди, форс-мажорні обставини, природні катаклізми і прорахунки в керуванні процесом.

Поширеними є ризики шахрайства в будівельній сфері. Фірми в Москві та інших містах Росії пропонують для продажу неіснуючі об’єкти. Для залучення потенційних клієнтів шахраї занижують і широко рекламують вартість квадратного метра в рублях або інших валютах, намагаються поширити неправдиву інформацію про послуги, пропонують особливі умови. Квартири пропонують купити і в реальних об’єктах, але кільком покупцям. Компанії можуть збанкрутувати внаслідок не кваліфікованого управління або зміни ринкової ситуації.

Відео