Розрахувати іпотеку в банках — умови кредитів, щомісячні платежі і дострокове погашення

Заповітна мрія всіх громадян – мати власне житло, облаштувати кімнату для дітей. При сучасному рівні доходів для придбання житла гроші необхідно збирати десятиліттями. Наблизити час покупки можна з допомогою кредиту. Перед прийняттям рішення взяти позику, необхідно оцінити свої можливості, розрахувати іпотеку, визначити суму щомісячного платежу і зіставити його зі своїми доходами.

Що таке іпотека

Для кредитування покупки нерухомості передбачений іпотечний кредит. Такий спосіб позики передбачає оформлення двох договорів:

  • кредитування – на видачу позикових коштів;
  • застави як гарантії повернення отриманих у борг грошей.

В якості забезпечення позики виступає купується або вже наявна нерухомість. Власник обмежений у правах на заставлену власність. При оформленні договору забезпечення накладається публічне обтяження на будинок, квартиру або земельну ділянку, та операції з такою нерухомістю вважаються неможливими. Заборона триває до повного погашення позичальником своєї заборгованості.

У разі настання обставин, коли кредитополучатель не в змозі виплачувати щомісячні внески, банк може відстрочити платежі або прийняти рішення про продаж застави. Оформити покупку нерухомості в борг можуть особи:

  • мають громадянство;
  • які мають постійну реєстрацію;
  • у віці від 18 до 55 років;
  • з трудовим стажем.

Видачу іпотечних позик виробляють великі банки. Переважно житлові позички видаються в гривнях, купувати на позикові кошти можна земельні ділянки, об’єкти нерухомості на первинному і вторинному ринку. Крім обов’язкового забезпечення, іпотечне кредитування має і інші відмітні особливості:

  • договір оформляється на тривалий період;
  • розмір позики досягає значних розмірів.

Розрахунок іпотеки

Перед видачею позикових коштів на покупку нерухомості кредитна організація здійснює оцінку платоспроможності клієнта, розрахунок іпотеки. Розмір кредиту залежить від:

  • величини зарплати кредитоотримувача;
  • терміну кредитування;
  • вартості нерухомості.

Розрахувати іпотеку кредитної організації необхідно так, щоб щомісячні платежі за борговими зобов’язаннями не перевищували половини доходів позичальника. При розрахунку суми заробітку кредитоотримувача обчислюються інші наявні витрати за виплатами. Такі норми фінансова установа дотримується з метою збереження фінансового резерву для позичальника на випадок зменшення заробітку, втрати роботи або погіршення здоров’я.

Як розрахувати іпотечний кредит самостійно

Попередньо підрахувати передбачуваний розмір щомісячного внеску можна самостійно. Приблизний розрахунок іпотечного кредитування легко виконати, якщо використовувати офісну програму Excel. Необхідно прописати формули для одержання результатів у стовпцях таблиці:

  • погашення боргу;
  • погашення відсотків;
  • загальну суму платежу за місяць;
  • залишок боргу на кінець місяця.

В результаті можна отримати таблицю, яка містить приблизний графік внесення очікуваних платежів для погашення заборгованості. Окремо необхідно для порівняння зробити підрахунок даних для ануїтетних та диференційованих платежів. Розрахувати вартість іпотеки можна при підсумовування всіх щомісячних виплат відсотків по позиці за допомогою функції «Підсумок».

Розрахунок онлайн

Існує додатковий зручний варіант розрахувати іпотечний кредит онлайн: можна скористатися калькулятором. Позичальникові необхідно внести у комірки для заповнення бажані параметри кредиту – суму і строк, розмір доходів, спосіб виплат. Калькулятор допоможе розібратися в питанні, що дорожче – оренда квартири або витрати по позиці.

Що треба знати про іпотеку

Визначальною величиною у витратах по обслуговуванню кредиту є розмір процентної ставки. Розрахунок вартості іпотеки виробляють з урахуванням інших величин:

  1. Оплата послуг юриста. Обов’язковою умовою за кредитом з наданням застави є нотаріальне засвідчення документа.
  2. Сума страхового поліса. Позичальникові необхідно застрахувати нерухомість, що передається в забезпечення позики.

Законодавством Росії передбачений спосіб зменшення витрат по житловому кредитуванню за допомогою податкового вирахування. Є два способи обліку іпотечних витрат: в бухгалтерії при нарахуванні зарплати або в податковій інспекції за підсумками за рік. Перед тим як розрахувати вартість іпотеки, необхідно зменшити суму витрат на величину податкового вирахування.

Який первинний внесок за іпотечним кредитом

Кредитні кошти, які видаються позичальнику, у виняткових випадках дорівнюють вартості нерухомості, переданої в заставу. Умови іпотечного договору передбачають внесення позичальником самостійно частини вартості об’єкта. Мінімальна величина початкового внеску в кредитних організаціях Росії починається з десяти відсотків.

Договором може бути передбачено внесення початкового внеску за рахунок коштів материнського капіталу. Чим більше внесе кредитоотримувач власних коштів, тим менше потрібно буде займати кредитних, величина початкового внеску впливає на розмір процентної ставки. Для визначення вартості нерухомості кредитополучателям необхідно вдаватися до послуг експертів. Це необхідно враховувати для того, щоб правильно розрахувати вартість іпотеки.

Щомісячний платіж

Після оформлення іпотечного договору кредитна організація надає позичальнику графік погашення кредиту: він містить дату внесення грошей і необхідну суму внеску. Іпотечні платежі включають щомісячну суму для погашення заборгованості по тілу кредиту та нараховані відсотки на залишок кредитних коштів на дату внесення плати за заборгованості.

Страхування об’єкта нерухомості

Іпотечне забезпечення передбачає купівлю кредитоотримувачем страхового поліса на нерухомість для гарантії повернення позикових коштів кредитної організації. Страхування об’єкта нерухомості може бути внесено одним платежем або розбита на весь період кредитування, але витрати на оформлення договору страхування збільшують вартість житлового кредитування.

Страхування життя і здоров’я

Оформлення договору на страхування життя і здоров’я при іпотеці не є обов’язковим для видачі кредиту, але страховий поліс може збільшити шанси громадян на отримання позикових коштів і полегшити життя позичальника при втраті роботи, зменшення заробітку або погіршення здоров’я. У таких випадках виплачує щомісячні внески (за умовами договору) страхова компанія. При страхуванні слід знову розрахувати іпотеку і додати вартість страхового поліса.

Можливість дострокового погашення іпотечного кредиту

Витрати за іпотечним кредитом великі, за весь період кредитування сума переплати по житловій позиці може становити до трьохсот відсотків позикових коштів. Боргові зобов’язання значно зменшують місячний бюджет громадян, і, якщо можна погасити кредит достроково, гроші необхідно вносити негайно. Цивільним Кодексом передбачена процедура дострокового внесення коштів позичальниками – надання кредитоотримувачем в банк письмової заяви за тридцять днів до дати погашення. Для позичальника існують дві можливості:

  • внести всю суму, що залишилася заборгованості;
  • частково погасити борг.

Банки в межах закону встановлюють порядок дострокового погашення. Так, вимогами Ощадбанку передбачена подача заявки із зазначенням дати, суми погашення і рахунку, на який буде здійснений переклад коштів. Час перекладу має відповідати робочого дня. У банку ВТБ 24 для часткового погашення необхідно подати заявку за день до зазначеної в графіку платежів дати внесення чергового місячного внеску, для повного погашення – за день до внесення коштів для закриття заборгованості.

Схема розрахунку іпотеки

Житлове кредитування передбачає тривалий період виплат значних сум позичальником, тому необхідно реально оцінити свої можливості, передбачити варіанти вирішення фінансових питань при втраті роботи, народження дитини, погіршення здоров’я. Кредитоотримувачу потрібно розрахувати іпотечний платіж, який потрібно буде віддавати банку щомісяця, і порівняти зі своїми доходами. Формула розрахунку іпотечного кредиту для визначення розміру щомісячного платежу включає дві величини: суму погашення основного боргу та нараховані за місяць відсотки за позикою.

Розрахунок процентів за іпотечним кредитом

Перед зверненням в банк із заявкою на іпотечний позику кредитоотримувачу необхідно розглянути пропозиції декількох банків, розрахувати вартість іпотеки, визначити, де вигідніше позичати. Величина витрат по житловому кредитуванню залежить від того, який відсоток по іпотеці і за яким принципом відбувається нарахування відсотків. Банк може встановлювати процентну ставку:

  • фіксовану;
  • плаваючу;
  • комбіновану.

Фіксована ставка відсотка

Точно розрахувати вартість іпотеки за весь період запозичення можна, якщо банк встановив фіксовані ставки по іпотеці. Процентна ставка зазначається в умовах договору і залишається незмінною до повного погашення кредиту. Фіксовані відсотки по позиці вигідні позичальникам, які не планують дострокове погашення і бояться збільшення витрат за борговими зобов’язаннями.

Плаваюча ставка відсотка

Для кредитоотримувачів, які прогнозують можливість погашення заборгованості раніше терміну, вигідна плаваюча ставка по іпотеці. Вона встановлюється на рівні нижче фіксованої ставки і складається з двох величин: маржі банку та ринкового індексу. Маржа банку – постійна величина, вона знаходиться в межах 1,5-2,5%. Ринковий індекс може змінюватися в бік збільшення або зменшення, але в межах невеликого періоду коливання можуть бути незначними.

Комбінована ставка

Умовами договору кредитування може бути передбачена комбінована ставка відсотків. Зміст цього поняття полягає в тому, що на початковому етапі кредитування на 3-5 років встановлюється низька, але фіксована процентна ставка. Після цього періоду починає діяти плаваюча ставка. Такі умови зручні для кредитоотримувачів, які планують погасити заборгованість до закінчення періоду дії фіксованої ставки.

Як розрахувати платіж по іпотеці

Величина суми погашення кредитних зобов’язань залежить від вибору варіанту виплат. По-різному виробляють розрахунок щомісячного платежу для ануїтетних і диференційованих виплат. Банки більший дохід отримують при ануїтетних платежах, тому диференційований принцип розрахунку використовується невеликою кількістю кредитних організацій.

Ануїтетний платіж по кредиту

Банки встановлюють позичальникам внесення щомісячних платежів рівними частинами – щорічною рентою. На початковому етапі запозичення більшу частину платежу становлять відсотки по позиці, а погашення заборгованості відбувається повільно. Такий спосіб є невигідним для кредитоотримувача, адже в результаті буде значна сума переплати. Платити по іпотеці ануїтет легше на початку заборгованості, іноді це єдиний доступний спосіб при невеликих розмірах доходів і значних обсягах позики.

Диференційований платіж

Існує інший принцип визначення щомісячного платежу – всю заборгованість ділять на кількість місяців у періоді кредитування. Іпотека з диференційованими платежами погашається щомісяця рівними частинами, а річні відсотки нараховуються щомісяця на залишок боргу. Погашення позики відбувається швидше, ніж при ануїтетному способі, і витрати по позичці виходять менше. При такому підході найбільші платежі необхідно вносити на початковому етапі, а це можливо тільки при великих доходи.

Розрахунок дострокового погашення кредиту

Для скорочення своїх витрат на обслуговування боргових зобов’язань потрібно прагнути швидше погашати заборгованість. Визначити вигоду від внесення коштів раніше терміну кредитоотримувачу допоможе графік дострокового погашення іпотеки. Провести перерахунок можна самостійно, для цього потрібно використовувати іпотечний калькулятор. Необхідно:

  • проставити параметри діючого кредиту;
  • внести в колонку очікувану додаткову суму платежу;
  • перерахувати витрати при достроковій сплаті;
  • порівняти два підсумку переплати за чинним варіанту і при внесенні коштів раніше часу.

Після внесення додаткових коштів для часткового погашення кредитоотримувачу необхідно звернутися в кредитну організацію, щоб знову розрахувати іпотеку і отримати новий графік оплати заборгованості. При диференційованому способі виплат внесення платежів буде відбуватися в тих же розмірах, тільки зменшаться нарахування відсотків за зменшення залишку боргу. При ануїтетному погашення існують два варіанти, як можна по-новому розрахувати виплати по іпотеці:

  • погашати заборгованість в тих же розмірах і скоротити час кредитування;
  • зменшити суму погашення і зберегти термін позички.

Відео: як порахувати іпотеку – іпотечний калькулятор онлайн