Суборенда — що це таке, порядок оформлення угоди, необхідні документи та строки угоди

Оформити суборенду може кожен чоловік/організація, дотримуючись норм чинного законодавства. Цей термін означає, що сталася переуступка прав на орендоване майно. Це передача нерухомості/іншого майна в оренду третій стороні. При цьому оплата буде проводитися другого особі, яка теж не володіє цією власністю, а орендує його у власника. Суборенда нежилого приміщення, квартири – одна з можливостей дістати необхідний актив у тимчасове користування.

Що таке суборенда

Договір суборенди приміщення/іншого майна передбачає право третьої особи використовувати його за визначену вартість. Термін суборенда – це фактична перепродаж права експлуатації приміщення третій особі. Послуга актуальна в багатьох випадках. Наприклад, можна привести таку умову, коли велика компанія орендує перший поверх в ТЦ для власного супермаркету, здаючи коридор перед входом через каси супермаркету під торгові острівці.

Вони спочатку укладають договір оренди з правом суборенди з власником ТЦ, що в подальшому дозволить їм отримувати прибуток від нових орендарів. При цьому кожна ділянка площі буде приносити їм більше коштів, ніж вони за нього віддають первинному власнику. Примітка: суборендар – це той чоловік, який перекуповує право оренди нерухомості у прямого орендаря.

Види власності здається в суборенду

Договір суборенди квартири подібний документа про суборенду іншого виду майна. Тристоронній документ, що описує взаємовідносини власника, орендаря, третьої особи, містить всі умови співпраці. Схема передбачає сплату комісійних коштів власнику. Перед складанням договору його повинен перевірити юридичний спеціаліст.

Основний орендодавець, який склав контракт з власником майна, згідно цього документу, має можливість здачі в суборенду третім особам. Виділяють наступні види власності надається за договором:

  • квартира/приватний будинок;
  • торгова площа;
  • автомобіль/інше рухоме майно.

Орендний договір нежитлового приміщення містить вичерпну інформацію щодо умов експлуатації (що можна робити, чого не можна). Нежитлове приміщення може орендуватися з метою ведення торговельної/іншої підприємницької діяльності. Нерідко нежитлове приміщення використовується, як склад. До даного виду приміщень відносять торгові центри, склади, великі магазини. Нежитлове приміщення – комерційні майданчики. При бажанні використовувати частину торгової/інший площі вже діючих магазинів/підприємств ТЦ, бізнес-центрів.

Вигідним бізнесом повторна оренда квартири. Схема діє так, що власники здають квартиру довгостроково орендарю. Той при цьому здає квартиру вже третій особі для короткотермінового проживання (наприклад, подобова здача житла). Документи для оформлення: паспорт/інші особисті документи. Для короткотермінового проживання з боку третьої особи інша документація не є обов’язковою.

Контрагент безпосередньо несе відповідальність за збереження майна перед власником. Враховуючи різницю вартості довгострокової оренди, короткострокової здачі житла для тимчасового проживання, можна заробити до 100% від ціни, що оплачується власнику квартири за місяць користування. Контракт між власником, орендарем повинен включати умови передачі права проживання третім особам, інакше такий заробіток неприпустимий, незаконний. Якщо частина землі простоює, вільна, її можна передати у тимчасове користування іншим зацікавленим особам.

Виникнення спорів – непоодинокий випадок. Тому важливо при оформленні суборенди землі враховувати всі пункти договору. Внесення змін допускається тільки під час оформлення, підписання. Компенсація при нанесенні збитку завжди виплачується тією особою, яка завдала збитки власнику. Виконання зобов’язань передбачає, що земельна ділянка буде використовуватися суворо за його цільовим призначенням (будівництво, зведення тимчасових споруд, сільське господарство).

Законодавство дозволяє взяти в суборенду муніципальне майно, але з урахуванням деяких особливостей. Для вибору кінцевого суборендаря проводиться аукціон, де вибирається фізична/юридична особа, яка запропонує більшу суму (місячний платіж). Після проведення торгів автоматично буде обраний виконавець. Ціна не може зрости без змін умов договору.

Муніципальне і державне майно здається тільки від адміністрації населеного пункту, від муніципального співтовариства. При цьому піднайм можливий тільки для майданчиків, які мають площу від 20 квадратних метрів. Обмеження регулюється законодавчо. Важливо враховувати, що акт може бути анульована, якщо основний орган внесе зміна/розірве договір.

Нормативно-правове регулювання

Для всіх осіб, які оформляють піднайм, рекомендовано користуватися послугами професійних юристів. Нормативні акти прописують загальні умови надання послуг по здачі майна. Законами визначається кожну обставину, форс-мажори. Щоб визначити рівень відповідальності кожного учасника угоди за збереження нерухомого/рухомого майна, необхідно ознайомитися з законами. Використання нерухомості третіми особами можливе лише при дотриманні норм Цивільного Кодексу.

Особливості договору

Особливості оформлення закріплені основним документом між власником майна і тим, хто його орендує. Якщо такої інформації там не вказано, то потрібно додатково її обговорити, прописати окремо. Якщо мова йде про користування земельною ділянкою, то повинен бути зазначений кадастровий номер. Якщо ж здається квартира/кімната, то прописується адресу. Найм професійного юриста дозволить уникнути проблем з судом, іншими органами. Договір тривалої дії включає такі дані:

  • найменування сторін (назва організації/ПІБ фізичної особи);
  • ІПН/код організації;
  • вид діяльності та призначення здається майна;
  • терміни дії документа, дата його підписання;
  • підписи сторін;
  • вартість послуг, інша інформація щодо оплати (періодичність, валюта, тощо).

Форма складання угоди

Оплатний і безоплатний договір складається тільки письмово. Усна домовленість не має ніякої цивільно-правової сили. Дана схема може виступати основою для всіх типів майна (автомобіль, квартира, приватний будинок, торгова площа, комерційні приміщення, офіси/їх окремі частини). Вторинний ринок наповнений пропозиціями про здачі в піднайом приватних, комерційних приміщень. Схема оформлення угоди наступна:

  1. Власник здає майно фізичній/юридичній особі на тривалий термін (складається контракт з прописаним умовою повторної здачі третім особам).
  2. Новий користувач майна шукає третю особу для передачі прав користування (на частину/все майно).
  3. Складається договір між другим, третім обличчям, минаючи власника (комерційний дохід буде надходити другого особі).

Обов’язкова згода орендодавця

Перед орендою приміщення необхідно обов’язкова згода орендодавця на суборенду, яке є основою для юридичної сили договору. Навіть якщо державний кодекс допускає вторинну здачу майна в оренду, то первинний власник повинен бути повідомлений або дати письмову згоду. Це стосується і квартир, і торгових площ та офісних приміщень. Згода прописується первинним договором. Для цього виділяється окремий пункт.

Згода підкріплюється заявою, складеною в довільній формі. Шаблону, суворих вимог на нього немає. При відсутності згоди з боку власника майна, договір вважається не дійсним. Оскаржити його друга або третя сторона не зможуть, незалежно від суми сплачених коштів за послуги. Сама згода містить матеріал щодо відповідальності другої, третьої сторони за майно.

Терміни

Муніципальний, державний або приватний об’єкт здається в суборенду на строк, що не перевищує період первинної оренди. Правовий механізм дає анулювати будь-який документ, що має порушення даного типу. Договірна папір повинен містити пункт про періодичності оплати. Якщо не довгостроковий договір складено на період не менше трьох років, то здача в суборенду нерухомості, інших об’єктів не допускається. Важливо спочатку зазначати термін від 3 років, щоб отримати право здачі житла або приміщень третім особам. Незаконний договір легко анулювати.

Орендна плата

Реєстрація суборенди включається в опис вартості послуг. Орендна плата визначається другим особою, яка оплачує послугу користування майном на довгостроковій основі. Обговорити ціну можна на будь-якому етапі до моменту складання паперів. Довгострокова здача завжди дешевше, ніж короткострокова. На цій різниці і заробляють багато заповзятливі особи або організації. Законодавчі норми прописують те, що платна здача майна в тимчасове користування не є підприємницькою діяльністю, тому не оподатковується.

Предмет та сторони договору суборенди

Предмет договору – суборенда майна. Сторони – орендар, суборендар (третя особа). Неповнолітній людина не має права брати участь у переговорах, бути однією із сторін. Інших норм податкового кодексу щодо цих термінів не прописує. Грамотний договір містить інформацію щодо об’єкта майна і сторін. Необхідно вказати наступні дані:

  • який громадянин (фізична особа) або організація бере у користування майно;
  • про який об’єкт йде мова (наприклад, квартира, приватний будинок, торгова площа або інше);
  • характеристики об’єкта.

Права і відповідальність сторін

Права, відповідальність сторін регулюють правила їх поведінки під час користування об’єктів. Ця норма може регламентуватися не тільки внутрішнім договором, але і нормами закону. Права і відповідальність сторін:

  1. Орендар завжди несе ризик за збереження майна.
  2. Доказ пошкоджень об’єкта надається для подальшого стягнення коштів.
  3. Перед власником несе відповідальність основний орендар, навіть якщо він незадіяний в експлуатації об’єкта.
  4. Сума повинна бути закріплена документально.
  5. Важливо, щоб майно було застраховане.

Може субарендная плата перевищувати розмір орендних платежів

Фінансова діяльність орендаря не стосується власників приміщення. Субарендная плата може перевищувати розмір орендних платежів. Це пов’язано з тим, що декларація про доходи подається, орендар не несе додаткових витрат. Він може мати високий дохід від суборенди, незалежно від орендних платежів власнику. Достроковий розрив або розірвання угоди тягне за собою втрату права суборенди і доходів, тому тут проявляється ризик і відповідальність кожної сторони по дотриманню умов.

Порядок оформлення угоди

Особливість цієї процедури – первинний орендар повинен попередити господаря про плани. Якщо було отримано відмову на здійснення такої діяльності, то суборендар ризикує втратити передоплати. Щоб убезпечити себе від ризиків, необхідно зафіксувати всі пункти, врахувати законність кожної умови. Враховуйте порядок оформлення угоди, складений нижче:

  1. пошук суборендаря;
  2. ознайомлення його з умовами угоди;
  3. складання документа, висновок з первинним власником угоди про дозвіл з його боку на суборенду.

Які документи потрібні

Людина, яка знімає об’єкт на час, повинен підготувати особисті документи. Відсутність якого-небудь з них при оформленні договору обіцяє подальшою затримкою. Тому перш ніж зареєструвати суборенду, важливо подбати про наявність необхідного переліку паперів. Орендар повинен підготувати:

  • особистий паспорт, код ІПН;
  • договір, де прописані ключові умови;
  • дозвіл від власника на таку дію, як суборенда;
  • документи на об’єкт (наприклад, «земельний паспорт», папери на житло, технічний паспорт приміщення та інше).

Нотаріальне засвідчення згоди власників майна

При укладенні договору суборенди необхідно письмове згоду всіх власників майна. Практика показує, що багато хто забуває оформити дозвіл від всіх власників. Така необхідність стосується випадків, коли власник – дитина. Але якщо люди прописані на площі без володіння нею, то їх поява або дозвіл не потрібен. Практика показує, що згода може виступати документ, написаний не за шаблоном, а вручну. Після цього він завіряється у нотаріуса із зазначенням дати, підпису заявника.

Особливості оформлення договору суборенди земельної ділянки

Земельний кодекс диктує власні правила щодо документації при оформленні угоди тривалої здачі ділянки для користування третім особам. Суборендодавець повинен надати кадастрову документацію на землю, передану йому від власника. Це може відбуватися як тристороння зустріч. Зверніть увагу, що якщо на території землі були зведені будівлі, комплекси, споруди не приватної власності, то їх передача в користування третіх осіб заборонена.

Росреестр містить вичерпну інформацію щодо кожної земельної ділянки, що перебуває у приватній, комунальній, муніципальної чи державної власності. Гроші за користування землею можуть сплачуватися відразу або розподілятися по періодах. Важливо зберігати призначення землі. Суборенда не дозволяє здійснювати діяльність, не прописану в цільовому призначенні. Наприклад, на сільськогосподарських землях не можна зводити тимчасові або капітальні споруди.

Плюси і мінуси суборендних відносин

Підписання субарендного договору вигідно багатьом фізичним, юридичним особам. Ключова перевага – можливість отримання частини великого суб’єкта за оптимальною ціною. Наприклад, власникам величезного ТЦ простіше здати весь поверх для якірного орендаря, щоб він за результатами діяльності здавав окремі частини площ більш дрібним підприємцям.

Це позбавить власників від об’ємної роботи з цілої структурою орендарів, які можуть затримувати оплату або змінюватися кожен місяць. З недоліків таких відносин можна виділити більш високу вартість, якщо порівнювати первинну оренду у власника. Обґрунтоване підвищення платежу можливо з плином часу, від чого жодна із сторін не застрахована.

Для орендодавця

Ризиками для орендодавця є можлива псування об’єкта. Якщо мова йде про земельну ділянку/торгову площу, то ризики практично виключаються. Орендар є так званою подушкою безпеки. При виникненні проблем з суборендарем, судовий орган буде розглядати договору про суборенду. Визнання вини при відсутності оплати/при пошкодженні об’єкта часто є відповідальністю суборендаря. Тому орендар повинен бути впевненим у фінансових можливостях наймача.

Для орендаря

Ризики для орендаря визначаються тим, що об’єкт не буде тривалий час зданий суборендарю: тоді буде переплата по орендній вартості. Відповідальність за псування майна закріплюється договором. При порушенні умов користування об’єктом з боку третьої особи, фінансові претензії передаються відповідачу. Тому орендар завжди може себе захистити норм документа. Плюсами для орендаря є можливості додаткового заробітку/економії коштів (при здачі частини приміщення третім особам).

Для субарендатора

Можливості заощадити бюджет, зняти частину приміщення/об’єкта за лояльною ціною: такі плюси виділяють для суборендаря. При цьому не потрібно покупка власних приміщень/житла. Якщо мова йде про квартиру, то суборендар може без складання договору забезпечити себе тимчасовим житлом. При веденні комерційної діяльності, це позбавляє від додаткової бюрократії з власником (юридичною особою).

Відео